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【思贝·实务】南宁小区成立业委会不到两成? 业委会成立操作指南(一)

2019-04-04 12:58

【思贝·实务】南宁小区成立业委会不到两成? 业委会成立操作指南(一)

 朱施蓓 365bet客户端_365bet中文网站_365bet娱乐场 2月28日

摘要:首套房屋交付两年、20%业主可申请成立业主大会、开发商不配合最高可处罚三万元……多的是,你不知道的事。

南宁杨女士:“去年我入住了五象片区,光荣的成为了一名良庆区守法公民。结果刚交房就发现房间的玻璃与合同约定的尺寸不符,于是一百多位业主只能选择法律途径维护自己的权益。因交房时间太短未达到成立业主大会的条件,因此一百多位业主只能自己行动起来。如果小区有业主委员会,就可以通过召开业主大会授权业主委员会代为履行,省去了不少麻烦”。

思贝律师调查:

  1. 南宁大部分小区目前为“无主”小区。2017年《南国早报》曾报道南宁市有2700多个居民小区,成立业委会的只有406个。报道称“在已成立业委会的小区中,耗时最长的小区,前后花了一年零八个月的时间;而耗时最短的小区,仅仅花了两个多月。正在筹备业委会的小区中,最曲折的是西乡塘区的桃花源小区,从2013年3月份开始,一共发起了三次成立行动,至今还没成功。”


  2. 南宁市电视台电视问政栏目在2017年曾专门对小区业委会成立难的问题聚焦报道。根据网络调查,有67%的投票者觉得成立业委会“特别难”,27%的投票者觉得“比较难”,只有4%的投票者觉得“比较容易”。在阻碍业委会成立的原因中,排在前三位的原因是:触动开发商物业的利益、政府监管指导不到位、业主心不齐。



365bet客户端_365bet中文网站_365bet娱乐场长期担任住建部门、房管部门法律顾问,就小区业委会备案审查、物业投诉等事项出具了大量法律研判意见,并协助主管部门就小区业委会的选举成立提供了切实可行的实务指导建议。本所非诉业务中心组建了一支专业律师团队开展物业纠纷相关的法律服务,现团队核心律师朱施蓓结合大量的实务经验,就小区成立业主大会、业主委员会提出实务指导和建议,以便业主顺利成立业委会,实现小区自我自治和自我管理。


一、相关法律法规、地方规章依据为:


南宁市小区关于成立业主大会和业委会的相关内容,目前主要集中在五部规定之中:《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《广西壮族自治区物业管理条例》《南宁市物业管理办法》《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》


二、成立业主大会需经历四大重要阶段


四大阶段包括:申请筹备首次业主大会接收筹备申请并核实指导成立首次业主大会会议筹备组业主大会会议的召开。现朱施蓓律师根据实务经验,提供成立业主大会指引和建议。


申请筹备首次业主大会阶段


(一)申请筹备首次业主大会需具备什么条件?

1.已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%;

2.首套房屋交付使用已满两年。


(二)哪些人可以提出申请?

1.建设单位;

2.由占业主总人数20%以上业主可以联名申请。

【朱施蓓律师建议】:

从实务建议角度来说,虽然法律规定已交付专有面积超过总面积一半就达到成立业主大会的条件,但为后续顺利组织投票,顺利成立业主委员会的目的,还是建议小区达到80%至90%较高入住率的时候再申请成立业主大会。成立业主大会是长线作战,要有长期付出的心理准备,不要急功近利、急于求成,很多情况下反而浪费业主们的热情。


物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。申请主体虽原则上为建设单位,但实践中往往是业主提出申请。对南宁市城区各小区而言,业主需将申请材料交至辖区街道办事处。业主需在签名表上签字捺印,必须是房屋所有权人本人签字,且注明单元号数、电话等信息,以备行政机关核实申请材料的真实性。可将申请书与签名表复印件通过直接递交、邮寄等方式交街道办事处,业主代表留存原件,以备行政机关核实。需注意,业主应保留递交申请的证据,因按照《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》第十五条规定,行政机关应在收到书面申请之日起30日内对材料进行核实。如采取直接递交的,可制作签收单;如采取邮寄的,保留EMS回执。


此外,建议对于达到成立业主大会条件的小区,可建立业主通讯录,通过微信、QQ等联系方式集中起来,为下一步发放选票、表决事项做准备。在向行政机关申请成立业主大会同时应加强小区宣传,提高业主积极参与性,但需注意在宣传用语上,成立业主大会、业主委员会的目的应强调是监督物业做好服务和为全体业主服务之目的,而不是和物业对抗死磕,挑起矛盾纠纷,否则容易激化矛盾、增加街道社区的维稳难度,最终失去业主的配合。

(三)申请时需提交哪些材料? 

1.物业管理区域证明;

2.房屋及建筑物面积清册;

3.业主房屋所有权权属清册;

4.建筑规划总平面图;

5.房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

6.物业服务用房配置证明;

7.业主联合签名申请;

8.证明业主身份的资料等。

【朱施蓓律师建议】:

上述1至6为建设单位提供,7至8为联名申请的业主提供。建设单位负有提交材料的法定义务,如建设单位未提供1至6项材料的,房产行政主管部门可要求其限期提供,逾期不提供的,可对其处以一万元以上三万元以下罚款。


另外,在前期物业服务合同终止时,物业公司应当向业委会移交包括但不限于前述材料。

业主将材料准备齐全后即可送辖区街道办事处,街道办接收材料后将开展核实工作。街道办、房产行政主管部门具体开展哪些工作,业主们又将如何配合呢?非诉业务中心专业律师团队下篇分析成立业主大会的第二阶段---接收筹备申请并核实。


未完待续......